Glosario hipotecario
Los términos que aparecen en una cotización hipotecaria en México, explicados en lenguaje simple y con ejemplos en pesos.
CAT (Costo Anual Total)
El CAT es el costo total anual de un crédito expresado en porcentaje: incluye tasa de interés, comisiones y seguros obligatorios. Es la única cifra que permite comparar hipotecas de bancos distintos de forma justa.
Aforo (loan to value)
El aforo es el porcentaje del valor de la vivienda que el banco está dispuesto a financiar. En México suele ir del 80% al 90%, lo que implica un enganche del 10% al 20%.
Avalúo
El avalúo es la valuación de la propiedad hecha por un perito autorizado por el banco. Define el monto máximo que la institución puede prestarte.
Enganche
El enganche es la parte del valor de la vivienda que aportas de tu bolsillo. Lo habitual en México es entre el 10% y el 20% del avalúo.
Buró de Crédito
El Buró de Crédito es el registro del comportamiento de pago de todos tus créditos. El banco lo consulta para decidir si te autoriza la hipoteca y a qué tasa.
Capacidad de pago
Es la relación entre la mensualidad del crédito y tu ingreso comprobable. Los bancos mexicanos aceptan normalmente que la mensualidad no supere entre el 30% y el 35% de tu ingreso.
Coacreditado
Un coacreditado es una segunda persona que suma su ingreso al crédito y comparte la obligación de pago y la propiedad del inmueble.
Tasa fija
Una tasa fija no cambia durante toda la vida del crédito: tu mensualidad de capital e interés es la misma del primer al último pago.
Amortización
La amortización es la forma en que tu pago mensual se reparte entre intereses y capital. Al inicio del crédito casi todo va a intereses; al final, casi todo a capital.
Pago anticipado
Un pago anticipado es dinero que abonas por encima de tu mensualidad y que se aplica directo a capital, reduciendo el plazo o la mensualidad.
Subrogación hipotecaria
La subrogación es mover tu hipoteca de un banco a otro para obtener mejores condiciones, normalmente una tasa más baja.
Cofinanciamiento (Cofinavit)
El cofinanciamiento combina un crédito Infonavit con uno bancario para alcanzar viviendas de mayor valor del que autoriza el instituto por sí solo.
ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles)
El ISAI es el impuesto local que se paga al adquirir un inmueble. Varía por estado y municipio, y suele ir del 2% al 5% del valor de la operación.
Gastos de cierre
Los gastos de cierre son los costos de formalizar la compra: avalúo, notario, ISAI, inscripción en el Registro Público y comisión por apertura. Suman entre 5% y 7% del valor de la propiedad.
Escrituración
La escrituración es la formalización de la compraventa y de la hipoteca ante notario público, con su posterior inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
Comisión por apertura
Es el cargo único que cobra el banco por otorgar el crédito, normalmente entre 0% y 1% del monto financiado, descontado al inicio o sumado al crédito.
Seguros del crédito hipotecario
Todo crédito hipotecario incluye seguro de vida (cubre el saldo si fallece el acreditado) y seguro de daños sobre el inmueble. Ambos se cobran dentro de la mensualidad.
Preautorización
La preautorización es la validación inicial del banco sobre cuánto te puede prestar, antes de tener una propiedad seleccionada. Suele tener vigencia de 60 a 90 días.