Capacidad de pago · 6 min de lectura
¿Cuánto me prestan para una hipoteca en México?
Respuesta corta
En México la mayoría de los bancos autorizan un crédito hipotecario cuya mensualidad no supere entre el 30% y el 35% de tu ingreso mensual comprobable, y financian del 80% al 90% del valor de la vivienda. Con un ingreso de $40,000 al mes eso suele traducirse en un crédito aproximado de $1.2 a $1.5 millones de pesos a 20 años.
Es la primera pregunta de cualquiera que quiere comprar casa: ¿de cuánto me van a autorizar? La respuesta no depende del precio de la casa que te gustó, sino de tu ingreso comprobable, tu historial en Buró y el enganche que puedas juntar. Aquí está el cálculo que hacen los bancos, sin adornos.
La regla del 30% al 35% de tu ingreso
Los bancos mexicanos calculan tu capacidad de pago con la relación pago/ingreso: la mensualidad del crédito (más seguros) no debe rebasar entre el 30% y el 35% de tu ingreso mensual comprobable. Si tienes otros créditos activos —auto, tarjetas, personales— esos pagos se restan antes del cálculo.
Ejemplo: con un ingreso comprobable de $40,000 al mes, tu mensualidad máxima ronda los $13,000. A una tasa de referencia del 11% anual a 20 años, esa mensualidad soporta un crédito cercano a $1.26 millones de pesos.
El aforo: el banco no financia el 100%
Además del ingreso, existe el aforo o loan-to-value: el porcentaje del valor de la vivienda que el banco está dispuesto a financiar. En la banca comercial mexicana suele ir del 80% al 90%, lo que implica un enganche del 10% al 20%.
Tu monto final es el menor de los dos límites: lo que aguanta tu ingreso y lo que permite el aforo sobre el avalúo de la propiedad (no sobre el precio de venta).
Ejemplos de monto aproximado por ingreso
Cifras estimadas con una tasa de referencia del 11% anual a 20 años, sin considerar seguros ni comisiones. Son ilustrativas: cada banco autoriza con su propio modelo.
| Ingreso mensual comprobable | Mensualidad máx. (33%) | Crédito aprox. a 20 años |
|---|---|---|
| $20,000 | $6,600 | ≈ $640,000 |
| $30,000 | $9,900 | ≈ $960,000 |
| $40,000 | $13,200 | ≈ $1,280,000 |
| $60,000 | $19,800 | ≈ $1,920,000 |
| $100,000 | $33,000 | ≈ $3,200,000 |
Cómo aumentar el monto que te autorizan
- Suma un coacreditado: pareja o familiar directo con ingreso comprobable. Es la palanca más rápida.
- Alarga el plazo: a 20 años la mensualidad baja frente a 15, aunque pagues más intereses totales.
- Liquida deudas revolventes antes de solicitar: cada tarjeta cuenta contra tu capacidad.
- Comprueba ingresos variables: comisiones y honorarios cuentan si tienes historial fiscal de 12 a 24 meses.
- Usa cofinanciamiento con Infonavit o Fovissste: tu subcuenta de vivienda suma al monto bancario.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto necesito ganar para una casa de $2 millones?
Con un enganche del 20% ($400,000) financiarías $1.6 millones. A 20 años y 11% de referencia, la mensualidad ronda $16,500, por lo que necesitarías un ingreso comprobable aproximado de $50,000 mensuales.
¿Cuentan los ingresos sin comprobante?
No para el cálculo formal. Los bancos requieren recibos de nómina, estados de cuenta o declaraciones anuales. Si eres independiente, prepara al menos 12 meses de historial fiscal.
¿Estar en Buró de Crédito me impide obtener hipoteca?
Aparecer en Buró es normal: lo que importa es tu comportamiento. Un historial con pagos puntuales ayuda; atrasos recientes o quitas sí pueden frenar la autorización.
Pasa de la teoría a tu caso
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