Enganche · 5 min de lectura
¿Cuánto enganche necesito para comprar casa en México?
Respuesta corta
En México el enganche para un crédito hipotecario bancario va normalmente del 10% al 20% del valor de la vivienda. A eso hay que sumar entre 4% y 7% adicional por gastos de escrituración, avalúo y comisión por apertura, que no se financian.
El enganche es el filtro real de la compra: casi nadie se queda fuera por la mensualidad, se quedan fuera por no tener el efectivo inicial. Esto es lo que de verdad tienes que juntar.
Enganche mínimo por tipo de crédito
| Esquema | Enganche habitual |
|---|---|
| Crédito bancario tradicional | 10% – 20% |
| Cofinanciamiento Infonavit + banco | 5% – 10% |
| Infonavit Unamos Crédito / conyugal | Variable, puede ser menor |
| Vivienda de preventa | 10% – 30% en parcialidades |
El costo que casi nadie presupuesta
Los gastos de cierre no se financian y se pagan de tu bolsa el día de la firma. En México suelen sumar entre 4% y 7% del valor de la vivienda.
- Escrituración y derechos de registro: el rubro más pesado.
- Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI): varía por estado y municipio.
- Avalúo bancario: obligatorio, lo elige el banco de su lista de peritos.
- Comisión por apertura: de 0% a 1% del monto del crédito, según campaña.
- Seguros de vida y daños: primas del primer año.
Ejemplo completo con una casa de $2,500,000
| Concepto | Monto aprox. |
|---|---|
| Enganche 15% | $375,000 |
| Escrituración e ISAI (≈5%) | $125,000 |
| Avalúo y comisión por apertura | $30,000 |
| Efectivo total requerido | ≈ $530,000 |
¿Conviene dar más enganche?
Sí, en dos sentidos: bajas el monto financiado —y con ello los intereses totales— y muchos bancos mejoran la tasa cuando el aforo baja del 80%. Pero no vacíes tu fondo de emergencia: mudarte, amueblar y escriturar cuesta más de lo que la mayoría calcula.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar casa sin enganche en México?
Con banca comercial, prácticamente no. La vía más cercana es un crédito Infonavit o Fovissste con cofinanciamiento, donde tu subcuenta de vivienda cubre parte del enganche.
¿El enganche se calcula sobre el precio o sobre el avalúo?
Sobre el menor de los dos. Si el avalúo sale por debajo del precio pactado, la diferencia la absorbe tu enganche.
¿Puedo usar mi subcuenta de vivienda como enganche?
Sí. En los esquemas cofinanciados el saldo de tu subcuenta de vivienda Infonavit puede aplicarse al enganche o al monto financiado, según el producto del banco.
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