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Subrogación y mejora

Cómo mejorar tu hipoteca actual: subrogación paso a paso

Foto de Mar Fernandez, Editora de contenido hipotecario en ComparaHipoteca

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Editora de contenido hipotecario en ComparaHipoteca

Publicado el · Actualizado el · 3 min de lectura

Respuesta rápida

Subrogar tu hipoteca conviene cuando el nuevo CAT es al menos 1.5 puntos porcentuales menor al actual y te quedan más de siete años de plazo. Los costos de la operación (avalúo, notario y comisión) rondan del 2% al 4% del saldo y se recuperan, en un caso típico, entre el año dos y el tres.

Datos clave

Tasa de referencia
11% anual fija
Costo de cambiar
3%-5% del saldo entre avalúo, notario y gastos
Ahorro típico
1 a 3 puntos de tasa si contrataste hace más de 5 años
Plazos
Puedes conservar el plazo restante o reestructurarlo
Tiempo del proceso
6 a 10 semanas

Muchas hipotecas firmadas hace años cargan tasas muy por encima del mercado actual. Cambiar de banco es un derecho, y con números claros la decisión es sencilla.

Paso a paso

  1. 1. Pide tu saldo insoluto y tu CAT vigente

    Tu banco debe entregarte por escrito el saldo, la tasa, el CAT y el plazo remanente. Sin esas cuatro cifras no puedes evaluar nada.

  2. 2. Cotiza la subrogación en tres bancos

    Solicita cotización formal por el saldo exacto y el plazo remanente. Compara solo el CAT resultante, no la tasa publicitada.

  3. 3. Suma los costos de cambio

    Avalúo, gastos notariales, inscripción en el registro y comisión por apertura del nuevo crédito. Suelen equivaler de 2% a 4% del saldo.

  4. 4. Calcula tu punto de equilibrio

    Divide el costo total del cambio entre el ahorro mensual. Si el resultado es menor a 36 meses y piensas conservar la casa más tiempo, conviene.

  5. 5. Decide entre bajar mensualidad o acortar plazo

    Mantener la mensualidad y reducir el plazo ahorra mucho más intereses que bajar el pago mensual conservando los años.

  6. 6. Firma y verifica la cancelación de la hipoteca anterior

    El nuevo banco liquida al anterior. Exige la carta de liquidación y la cancelación registral: sin ella, el gravamen sigue vivo.

Requisitos que piden los bancos

Criterios generales del mercado para este perfil. Cada banco los ajusta, por eso conviene comparar antes de solicitar.

Antigüedad del crédito
Al menos 12 meses pagando y sin atrasos en los últimos 12 meses.
Saldo insoluto
Normalmente desde 300,000 pesos para que la subrogación sea rentable.
Ingreso comprobable
Se vuelve a evaluar tu capacidad de pago como en un crédito nuevo.
Avalúo vigente
El banco receptor pide un avalúo nuevo del inmueble.
Documentos
Escritura, estado de cuenta del crédito actual y saldo para liquidar.

Condiciones típicas del crédito

Costo de cambiar
3%-5% del saldo entre avalúo, notario y gastos
Ahorro típico
1 a 3 puntos de tasa si contrataste hace más de 5 años
Plazos
Puedes conservar el plazo restante o reestructurarlo
Tiempo del proceso
6 a 10 semanas

Rangos informativos de referencia. No constituyen una oferta de crédito; las condiciones finales las define cada institución.

Ejemplo con números

Valor
$2,000,000
Enganche 0%
$0
Crédito a 15 años
$2,000,000
Mensualidad estimada
$22,732

Ejemplo sobre un saldo insoluto de $2,000,000 con 15 años remanentes: cada punto porcentual de CAT que bajes representa cerca de $1,200 menos al mes. Estimación de capital e interés con tasa de referencia del 11% anual; no incluye seguros ni comisiones.

Comparativa

Bajar mensualidad vs acortar plazo con el mismo saldo
EstrategiaPlazoMensualidad estimada
Conservar plazo15 años$22,732
Acortar plazo10 años$27,550
Extender plazo20 años$20,644

Bajar mensualidad vs acortar plazo con el mismo saldo

$2,000,000
15% · $300,000

Plazo

Mensualidad estimada

$17,547

Capital e interés con tasa de referencia del 11% anual. No incluye seguros ni comisiones.

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Monto financiado
$1,700,000
Intereses totales
$2,511,329
Ingreso sugerido
$53,173/mes
Gastos de cierre (≈5%)
$100,000
Cotizar paso a paso

Términos que aparecen en esta guía

Subrogación hipotecaria
La subrogación es mover tu hipoteca de un banco a otro para obtener mejores condiciones, normalmente una tasa más baja.
CAT (Costo Anual Total)
El CAT es el costo total anual de un crédito expresado en porcentaje: incluye tasa de interés, comisiones y seguros obligatorios. Es la única cifra que permite comparar hipotecas de bancos distintos de forma justa.
Amortización
La amortización es la forma en que tu pago mensual se reparte entre intereses y capital. Al inicio del crédito casi todo va a intereses; al final, casi todo a capital.
Pago anticipado
Un pago anticipado es dinero que abonas por encima de tu mensualidad y que se aplica directo a capital, reduciendo el plazo o la mensualidad.
Gastos de cierre
Los gastos de cierre son los costos de formalizar la compra: avalúo, notario, ISAI, inscripción en el Registro Público y comisión por apertura. Suman entre 5% y 7% del valor de la propiedad.

Preguntas frecuentes

¿Me pueden cobrar penalización por cambiar de banco?
En créditos a tasa fija no puede haber penalización por pago anticipado o liquidación. Lo que sí pagas son los costos de la nueva operación: avalúo, notario y registro.
¿Cuánto tarda una subrogación?
Entre 6 y 10 semanas, dependiendo de la rapidez con la que tu banco actual entregue el saldo y la carta de liquidación.
¿Conviene subrogar si me faltan pocos años?
Casi nunca. En los últimos años del crédito la mayor parte del pago es capital, así que el ahorro por tasa es marginal frente a los costos del cambio.

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