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Inversión y renta

Comprar para rentar: guía de hipoteca como inversión

Foto de Mar Fernandez, Editora de contenido hipotecario en ComparaHipoteca

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Editora de contenido hipotecario en ComparaHipoteca

Publicado el · Actualizado el · 3 min de lectura

Respuesta rápida

Una propiedad de inversión funciona cuando la renta cubre al menos el 85% de la mensualidad más gastos, y el rendimiento bruto anual (renta anual entre precio) supera el 6%. Con tasas de referencia cercanas al 11%, la mayoría de los casos requieren un enganche del 25% al 35% para lograr flujo positivo.

Datos clave

Tasa de referencia
11% anual fija
Financiamiento máximo
Hasta 70%-80% del valor
Renta como ingreso
Casi ningún banco la considera si aún no existe contrato
Rendimiento bruto típico
4%-7% anual sobre el valor en las principales ciudades
Tiempo del proceso
6 a 10 semanas

Comprar para rentar con crédito puede multiplicar tu patrimonio o convertirse en una fuga mensual de efectivo. La diferencia está en tres números que se calculan antes de firmar.

Paso a paso

  1. 1. Calcula el rendimiento bruto

    Divide la renta anual esperada entre el precio total de compra. Por debajo del 6% bruto en zonas urbanas, el negocio depende únicamente de la plusvalía.

  2. 2. Resta los costos reales de operación

    Predial, mantenimiento, seguro, administración y una vacancia estimada de uno a dos meses al año. El rendimiento neto suele quedar de 1.5 a 2.5 puntos por debajo del bruto.

  3. 3. Compara la renta contra la mensualidad

    Con enganche bajo, la mensualidad casi siempre supera la renta. Ajusta el enganche hasta que el flujo se acerque al equilibrio.

  4. 4. Verifica la demanda real de la zona

    Revisa cuántos días tardan en rentarse propiedades comparables y a qué precio se cierran, no a cuánto se publican.

  5. 5. Considera el efecto fiscal

    Los intereses del crédito y la depreciación son deducibles contra el ingreso por arrendamiento. Consúltalo con tu contador antes de estructurar la compra.

  6. 6. Compara financiamiento en varios bancos

    Algunas instituciones aplican criterios distintos cuando la propiedad no será tu residencia. Pide cotización aclarando el destino.

Requisitos que piden los bancos

Criterios generales del mercado para este perfil. Cada banco los ajusta, por eso conviene comparar antes de solicitar.

Enganche
Del 20% al 30%: en segunda vivienda los bancos exigen más.
Ingreso comprobable
Debe cubrir la nueva mensualidad aunque el inmueble no se rente.
Historial crediticio
Buró limpio y bajo nivel de endeudamiento total.
Uso del inmueble
Declarar que es segunda vivienda o inversión; ocultarlo puede cancelar el crédito.
Documentos
Los mismos del crédito tradicional más comprobación de la primera hipoteca si existe.

Condiciones típicas del crédito

Financiamiento máximo
Hasta 70%-80% del valor
Renta como ingreso
Casi ningún banco la considera si aún no existe contrato
Rendimiento bruto típico
4%-7% anual sobre el valor en las principales ciudades
Tiempo del proceso
6 a 10 semanas

Rangos informativos de referencia. No constituyen una oferta de crédito; las condiciones finales las define cada institución.

Ejemplo con números

Valor
$3,000,000
Enganche 30%
$900,000
Crédito a 20 años
$2,100,000
Mensualidad estimada
$21,676

Con 30% de enganche el crédito baja a $2,100,000; si la renta de mercado ronda $18,000 al mes, el flujo queda cerca del equilibrio. Estimación de capital e interés con tasa de referencia del 11% anual; no incluye seguros ni comisiones.

Comparativa

Flujo según enganche en una propiedad de $3,000,000 con renta de $18,000
EngancheMensualidad estimadaDiferencia contra renta
20%$24,773-$6,773
30%$21,676-$3,676
40%$18,579-$579

Flujo según enganche en una propiedad de $3,000,000 con renta de $18,000

$3,000,000
15% · $450,000

Plazo

Mensualidad estimada

$26,321

Capital e interés con tasa de referencia del 11% anual. No incluye seguros ni comisiones.

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$3,000,000 · Enganche 15% · 20 años · $26,321/mes

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Monto financiado
$2,550,000
Intereses totales
$3,766,993
Ingreso sugerido
$79,760/mes
Gastos de cierre (≈5%)
$150,000
Cotizar paso a paso

Términos que aparecen en esta guía

Aforo (loan to value)
El aforo es el porcentaje del valor de la vivienda que el banco está dispuesto a financiar. En México suele ir del 80% al 90%, lo que implica un enganche del 10% al 20%.
CAT (Costo Anual Total)
El CAT es el costo total anual de un crédito expresado en porcentaje: incluye tasa de interés, comisiones y seguros obligatorios. Es la única cifra que permite comparar hipotecas de bancos distintos de forma justa.
Amortización
La amortización es la forma en que tu pago mensual se reparte entre intereses y capital. Al inicio del crédito casi todo va a intereses; al final, casi todo a capital.
Pago anticipado
Un pago anticipado es dinero que abonas por encima de tu mensualidad y que se aplica directo a capital, reduciendo el plazo o la mensualidad.
ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles)
El ISAI es el impuesto local que se paga al adquirir un inmueble. Varía por estado y municipio, y suele ir del 2% al 5% del valor de la operación.

Preguntas frecuentes

¿Los bancos prestan para propiedades de inversión?
Sí, con las mismas hipotecas residenciales, aunque algunos aplican aforos menores cuando la propiedad no será tu residencia principal. Declararlo desde el inicio evita problemas en la revisión.
¿Cuenta la renta esperada como ingreso para calificar?
En general no para la propiedad que estás comprando. Sí cuentan rentas ya existentes de otros inmuebles, comprobadas con contratos y depósitos.
¿Qué enganche conviene para tener flujo positivo?
Con tasas de referencia cercanas al 11% anual, normalmente se requiere entre 30% y 40% para que la renta cubra la mensualidad y los gastos.

Cotiza con estos bancos

Por ciudad

Por monto

Por ingreso

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