Terreno y construcción
Crédito para terreno y construcción: cómo funciona
Por Mar Fernandez
Editora de contenido hipotecario en ComparaHipoteca
Publicado el · Actualizado el · 3 min de lectura
Respuesta rápida
El crédito de terreno y construcción financia entre el 50% y el 70% del valor del proyecto y se entrega por ministraciones conforme avanza la obra. Durante la construcción pagas solo intereses del monto dispuesto, y al terminar el crédito se convierte en una hipoteca tradicional.
Datos clave
- Tasa de referencia
- 11% anual fija
- Financiamiento máximo
- Hasta 50%-70% del valor del proyecto terminado
- Ministraciones
- El dinero se entrega por avances de obra verificados
- Plazos
- 10 a 20 años; la obra suele tener 12-18 meses de gracia parcial
- Tiempo del proceso
- 10 a 16 semanas por la revisión del proyecto
Construir suele salir más barato por metro cuadrado que comprar terminado, pero el financiamiento funciona con reglas distintas que conviene conocer antes de comprar el terreno.
Paso a paso
1. Verifica que el terreno sea financiable
Debe estar regularizado, con escritura, servicios y uso de suelo habitacional. Los terrenos ejidales no calificados quedan fuera.
2. Prepara el proyecto ejecutivo y el presupuesto
El banco exige planos, presupuesto detallado y calendario de obra firmados por un perito o director responsable.
3. Entiende el esquema de ministraciones
El dinero se libera en tramos contra avance verificado por un supervisor. Debes tener capital propio para arrancar la primera etapa.
4. Presupuesta el periodo de solo intereses
Durante la obra pagas intereses sobre lo dispuesto. Si además pagas renta, ese doble gasto debe caber en tu flujo.
5. Contempla sobrecostos del 10% al 20%
Prácticamente ninguna obra cierra en el presupuesto original. El colchón no es opcional.
6. Convierte a hipoteca al terminar
Con el aviso de terminación y el avalúo final, el saldo se amortiza como crédito hipotecario tradicional.
Requisitos que piden los bancos
Criterios generales del mercado para este perfil. Cada banco los ajusta, por eso conviene comparar antes de solicitar.
- Terreno
- Debe estar escriturado, en zona urbana y con servicios; los bancos rara vez financian terreno rústico.
- Proyecto ejecutivo
- Planos, presupuesto y calendario de obra firmados por el responsable de obra.
- Ingreso comprobable
- Mismos criterios que en un crédito tradicional.
- Licencias
- Licencia de construcción vigente y uso de suelo compatible.
- Documentos
- Escritura del terreno, predial, avalúo y presupuesto de obra.
Condiciones típicas del crédito
- Financiamiento máximo
- Hasta 50%-70% del valor del proyecto terminado
- Ministraciones
- El dinero se entrega por avances de obra verificados
- Plazos
- 10 a 20 años; la obra suele tener 12-18 meses de gracia parcial
- Tiempo del proceso
- 10 a 16 semanas por la revisión del proyecto
Rangos informativos de referencia. No constituyen una oferta de crédito; las condiciones finales las define cada institución.
Ejemplo con números
- Valor
- $2,200,000
- Enganche 35%
- $770,000
- Crédito a 15 años
- $1,430,000
- Mensualidad estimada
- $16,253
Ejemplo de un proyecto de $2,200,000 entre terreno y obra, con aportación propia del 35% y conversión a hipoteca a 15 años. Estimación de capital e interés con tasa de referencia del 11% anual; no incluye seguros ni comisiones.
Comparativa
| Aspecto | Comprar terminado | Terreno y construcción |
|---|---|---|
| Aforo típico | 80% a 90% | 50% a 70% |
| Entrega del crédito | Una sola exhibición | Por ministraciones |
| Plazo hasta habitar | Inmediato | 12 a 24 meses |
| Riesgo principal | Avalúo bajo | Sobrecostos de obra |
Comprar terminado vs construir
Plazo
Mensualidad estimada
$19,302
Capital e interés con tasa de referencia del 11% anual. No incluye seguros ni comisiones.
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$2,200,000 · Enganche 15% · 20 años · $19,302/mes
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- Monto financiado
- $1,870,000
- Intereses totales
- $2,762,462
- Ingreso sugerido
- $58,491/mes
- Gastos de cierre (≈5%)
- $110,000
Términos que aparecen en esta guía
- Avalúo
- El avalúo es la valuación de la propiedad hecha por un perito autorizado por el banco. Define el monto máximo que la institución puede prestarte.
- Aforo (loan to value)
- El aforo es el porcentaje del valor de la vivienda que el banco está dispuesto a financiar. En México suele ir del 80% al 90%, lo que implica un enganche del 10% al 20%.
- Escrituración
- La escrituración es la formalización de la compraventa y de la hipoteca ante notario público, con su posterior inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
- Gastos de cierre
- Los gastos de cierre son los costos de formalizar la compra: avalúo, notario, ISAI, inscripción en el Registro Público y comisión por apertura. Suman entre 5% y 7% del valor de la propiedad.
- Amortización
- La amortización es la forma en que tu pago mensual se reparte entre intereses y capital. Al inicio del crédito casi todo va a intereses; al final, casi todo a capital.
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo financiar solo el terreno?
- Algunos bancos ofrecen crédito de terreno puro, pero con aforos bajos (alrededor del 50%) y plazos cortos. El esquema más común es terreno más construcción en un solo crédito.
- ¿Quién supervisa la obra?
- Un supervisor designado por el banco verifica cada avance antes de liberar la siguiente ministración.
- ¿Puedo yo mismo ser el constructor?
- Algunas instituciones lo permiten en autoconstrucción, con proyecto y presupuesto avalados por un perito registrado.
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