Primera vivienda
Cómo comprar tu primera casa con crédito hipotecario en México
Por Mar Fernandez
Editora de contenido hipotecario en ComparaHipoteca
Publicado el · Actualizado el · 3 min de lectura
Respuesta rápida
Para comprar tu primera casa en México necesitas un enganche del 10% al 20% del valor, entre 5% y 7% adicional para gastos de escrituración, ingreso comprobable donde la mensualidad no supere el 33% y buen historial en Buró de Crédito. El proceso completo, de la preautorización a la firma, toma entre 6 y 10 semanas.
Datos clave
- Tasa de referencia
- 11% anual fija
- Financiamiento máximo
- Hasta 90% del valor del inmueble
- Plazos
- 5 a 20 años
- Tasa de referencia
- 11% anual fija (referencia del comparador)
- Seguros
- Vida y daños obligatorios, incluidos en la mensualidad
Comprar la primera vivienda es la decisión financiera más grande de la mayoría de los mexicanos, y casi siempre se toma con información incompleta. Esta guía ordena el proceso en pasos concretos, con las cifras que sí importan y los errores que más caros salen.
Paso a paso
1. Calcula tu capacidad real de pago
Los bancos autorizan una mensualidad de hasta 30%-35% de tu ingreso comprobable, restando lo que ya pagas de auto, tarjetas y créditos de nómina. Ese número, no el precio de la casa, define tu presupuesto.
2. Junta enganche y gastos por separado
El enganche va del 10% al 20% del avalúo. Aparte necesitas de 5% a 7% del valor para avalúo, ISAI, notario y comisión por apertura. Llegar a la firma sin ese colchón es la causa número uno de operaciones caídas.
3. Limpia tu Buró de Crédito antes de solicitar
Consulta tu reporte gratuito una vez al año. Liquida atrasos y baja el uso de tus tarjetas por debajo del 30% durante los tres meses previos a la solicitud.
4. Pide preautorización en al menos tres bancos
La preautorización es gratuita, dura de 60 a 90 días y te da poder de negociación con el vendedor. Solicítala con el mismo monto, plazo y enganche en todos para que las ofertas sean comparables.
5. Compara únicamente por CAT
La tasa anunciada esconde comisiones y seguros. El CAT personalizado de cada cotización formal es la única cifra que permite comparar bancos de forma justa.
6. Elige la propiedad y arranca el avalúo
El banco presta sobre el avalúo, no sobre el precio pedido. Si el avalúo sale bajo, tú cubres la diferencia; negocia el precio con ese resultado en la mano.
7. Revisión legal, firma y escrituración
El banco valida escrituras, predial, agua y libertad de gravamen. Entre avalúo y firma pasan de 3 a 6 semanas; el notario suele elegirlo el banco de una lista.
Requisitos que piden los bancos
Criterios generales del mercado para este perfil. Cada banco los ajusta, por eso conviene comparar antes de solicitar.
- Edad
- De 21 a 69 años al liquidar el crédito (la edad más el plazo no debe rebasar 70-75 años según el banco).
- Ingreso comprobable
- Recibos de nómina o estados de cuenta de los últimos 3 a 6 meses. La mensualidad no debe superar el 30%-35% de tu ingreso.
- Historial crediticio
- Buró de Crédito sin atrasos vigentes y con al menos un producto con 12 meses de historial.
- Antigüedad laboral
- Mínimo 1 año en el empleo actual o 2 años de actividad comprobable en el mismo giro.
- Enganche
- Del 10% al 20% del valor del avalúo, más 5%-7% para gastos de escrituración.
- Documentos
- Identificación oficial, CURP, RFC, comprobante de domicilio y avalúo del inmueble.
Condiciones típicas del crédito
- Financiamiento máximo
- Hasta 90% del valor del inmueble
- Plazos
- 5 a 20 años
- Tasa de referencia
- 11% anual fija (referencia del comparador)
- Seguros
- Vida y daños obligatorios, incluidos en la mensualidad
- Tiempo del proceso
- 6 a 10 semanas de la solicitud a la firma
Rangos informativos de referencia. No constituyen una oferta de crédito; las condiciones finales las define cada institución.
Ejemplo con números
- Valor
- $2,500,000
- Enganche 15%
- $375,000
- Crédito a 20 años
- $2,125,000
- Mensualidad estimada
- $21,934
Con un enganche del 15% necesitas además entre $125,000 y $175,000 para gastos de cierre, y un ingreso comprobable cercano al triple de la mensualidad. Estimación de capital e interés con tasa de referencia del 11% anual; no incluye seguros ni comisiones.
Comparativa
| Concepto | Enganche 10% | Enganche 20% |
|---|---|---|
| Enganche | $250,000 | $500,000 |
| Crédito | $2,250,000 | $2,000,000 |
| Mensualidad estimada | $23,224 | $20,644 |
| Ingreso sugerido | $70,376 | $62,557 |
Enganche del 10% vs 20% en una vivienda de $2,500,000 a 20 años
Plazo
Mensualidad estimada
$21,934
Capital e interés con tasa de referencia del 11% anual. No incluye seguros ni comisiones.
Recibe esta comparativa por WhatsApp
$2,500,000 · Enganche 15% · 20 años · $21,934/mes
Recibir mi comparativa por WhatsAppAsesoría gratuita · Sin compromiso
- Monto financiado
- $2,125,000
- Intereses totales
- $3,139,161
- Ingreso sugerido
- $66,467/mes
- Gastos de cierre (≈5%)
- $125,000
Términos que aparecen en esta guía
- Enganche
- El enganche es la parte del valor de la vivienda que aportas de tu bolsillo. Lo habitual en México es entre el 10% y el 20% del avalúo.
- Aforo (loan to value)
- El aforo es el porcentaje del valor de la vivienda que el banco está dispuesto a financiar. En México suele ir del 80% al 90%, lo que implica un enganche del 10% al 20%.
- Avalúo
- El avalúo es la valuación de la propiedad hecha por un perito autorizado por el banco. Define el monto máximo que la institución puede prestarte.
- Gastos de cierre
- Los gastos de cierre son los costos de formalizar la compra: avalúo, notario, ISAI, inscripción en el Registro Público y comisión por apertura. Suman entre 5% y 7% del valor de la propiedad.
- Preautorización
- La preautorización es la validación inicial del banco sobre cuánto te puede prestar, antes de tener una propiedad seleccionada. Suele tener vigencia de 60 a 90 días.
- CAT (Costo Anual Total)
- El CAT es el costo total anual de un crédito expresado en porcentaje: incluye tasa de interés, comisiones y seguros obligatorios. Es la única cifra que permite comparar hipotecas de bancos distintos de forma justa.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto necesito ganar para comprar mi primera casa?
- Como regla práctica, tu ingreso comprobable mensual debe ser al menos tres veces la mensualidad del crédito. Para una casa de $2,500,000 con 15% de enganche a 20 años, eso significa alrededor de $65,000 al mes en el hogar, sumando coacreditado si aplica.
- ¿Puedo comprar sin enganche?
- En la banca comercial mexicana no. El aforo máximo ronda el 90%, así que siempre aportas mínimo 10% más los gastos de cierre. Los esquemas Infonavit y cofinanciamiento pueden reducir esa aportación, no eliminarla.
- ¿Conviene apartar la casa antes de tener preautorización?
- No. Un apartado sin financiamiento aprobado es dinero en riesgo. Primero obtén la preautorización, luego negocia el apartado con cláusula de devolución si el crédito no se autoriza.
Cotiza con estos bancos
Por ciudad
Por monto
Por ingreso
Guías relacionadas
Independientes y honorarios
Hipoteca para independientes y personas con honorarios
Subrogación y mejora
Cómo mejorar tu hipoteca actual: subrogación paso a paso
Infonavit y cofinanciamiento
Cofinavit y crédito bancario: cómo combinarlos